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香港图库彩图大全乐居嘉聊室:金三武汉楼市成

更新时间:2021-07-22

  乐居嘉宾聊天室现场:左起新浪乐居李学萍,大家顾问总监徐丹,长江日报记者马振华

  今年武汉楼市金三充满变数。月初因房贷收紧、楼市“崩盘论”等因 素影响市场一度偏冷,后续随着开发商推盘量逐步加大,房价维稳,楼市开始发力。据新浪乐居最新数据统计显示,今年“金三”卖房15241套,环比大幅上 涨,达64.8%,同比去年14147套,也增加了1094套。这也是继去年10月和11月之后,楼市成交量再次突破1.5万套。

  武汉3月为何会有如此高的成交量?武汉楼市后市将如何?对于购房者来说何时才是最好的抄底时机?本期新浪乐居嘉宾聊天室特请来资深业内专家大家顾问总监徐丹以及长江日报记者马振华来共同探讨当前市场。

  徐丹:首先,这是房地产市场规律,“金三银四”。三月通常是成交量高值时期。在没有大政策基础上,年后成交量一般回升。。其次,虽然市场有压力,如杭州降价、地产企业资金链断裂情况以及业内大佬的看空预判,但是武汉市场从推盘量来看的话,相比去年同期略增,上周更是20多个楼盘开盘。另一方面,3月有43个楼盘共计124万方项目拿到预售许可证,相比去年同期大幅增长:去年一季度总共150万方住宅入市,今年第一季市场供应量却接近280万方,市场总体供应处在高位;最后,监测到3月开盘项目去化率来看,平均去化达到57%,其中也不乏成交200套以上、成交率80%以上项目。

  除此之外,还有口径问题,不排除前期热销项目签约的滞后。如武汉楼市年前徐东某楼盘开盘当日去化700余套,但在这个口径下反应滞后。

  马振华:我们不能简单的看数据,按照目前武汉数据来看,延迟备案是比较普遍现象,延迟周期可能是一个月或者一个半月。可以说,武汉楼市三月成交怎么样,要看四月甚至五月份成交量。公布的数据与市场脱节的,因此,我们很多时候仅仅只是把数据作为一个参考。

  我们把成交量高低跟房价涨跌分开来看,看似矛盾,实则不然。武汉楼市供求两旺的情况下,成交量高也很正常的。但是,反过来说,成交量高能代表房价没有回调余地吗?这个是站不住脚的。看房价涨跌重要指标有两个:1.看市场供求关系,2.开发商资金状况。

  问题二:3月武汉新盘为何不约而同推迟开盘?但却在月末集中爆发?

  徐丹:武汉是一个楼市高供应高需求城市,武汉库存量跟日均成交量在全国都算比较高。有些项目虽然有条件销售、达到销预售情况,但受现场展示、内部准备,乃至客户积累、市场竞争时点等多重因素影响而延迟开盘。武汉各板块地域特征比较明显,今年一季度青山、汉阳、东西湖区域新增供应量比较高的,竞争比较激烈,而且属于刚需主流区域。不排除有个别项目在客户积累量上有问题。楼盘集中开盘与否,通常是营销策略重要考虑点,每个项目考量都不一样,个体性比较强。

  马振华:去年购房者都会问:哪个地方可以买?今年问的都是:我买了之后会不会跌?从购房者关注点区别来看,很明显感受到购房者心理。对于开发商来说,购房者预期好坏会影响到降不降价。但是购房者目前接受扑面而来的唱跌的预期下,有一部分会暂时退出购房市场。如果他们持续观望,成交量会下降。但是若他们出手,成交量还是会上涨的。

  马振华:目前武汉房价在副省级城市排名中等偏后。武汉房价还是有很大的成长空间,但是对未来长时间看涨预期,并不代表不会有局部地区局部楼盘回调。尽管数据给大家传递的信息是市场比较坚挺,但事实仍摆在面前,就是开发商资金量到底能撑多久的问题。高成交量可以让开发商快速回笼资金,但是目前还有银行房贷变缓,对于资金要求非常高。

  关于抄底时机,最近也有很多人问我:我现在该不该买?买了以后会不会降?其实,从长远来说,武汉房价还是会上涨。因此,买房不必着眼眼前短期小波动,从长远来看还是上涨趋势。从通货膨胀的角度来看,如果武汉房价没有涨,也就是一种回调了。房价涨跌对于房产专家来说,是可以研究一下,而对于购房者来说,尤其是武汉购房者来说,你需要你就买,如果买的时候均价恰好降了200300元,那就更好了!作为购房者不要过多地去纠结成交量多少房价走势,如果我们都判断准了,那还要住建部干嘛!

  徐丹:在2007年之后,武汉房价涨幅没有像去年很多城市大涨20%,武汉房价一直都很平稳。整个武汉房地产市场,还是比较为业内所看好的。今年市场压力主要在资金的流动性上,展现在购房者面前是信贷的收紧。这对刚需客户而言还是有心理负担。对于房企而言,近两年一些实力企业也把传统融资渠道做了调整,逐渐降低于对银行的依赖,也在提倡一些金融的创新。在今年经济和流动性偏紧的压力下,今年楼市我们判断“压力格局,结果中性”。对购房者来说,买房若是自住,楼盘能满足自住需求以及价格承受范围,当前可以考虑买进。

  问题四:杭州长沙等多个城市酝酿限购松绑,武汉是否会跟风?

  马振华:我们一支都在关注政策是否会松绑的问题,这个要基于对武汉市场的判断,从武汉楼市宏观调控的基调来说,面临的问题不是房价往下走,而是调控主要目标是房价不要过快上涨。在这种基调之下,武汉政策维稳为主,不易出现大的变数,因为目前调控又开始讲因地制宜,不会一刀切,各个地方要看各个地方的情况,武汉跟温州不一样,温州楼市成交量持续下降的,武汉一直持续上涨的。

  从武汉市场来说,楼市政策变化也不会太大,因为从去年年底11月已经比较大集中政策出台,诸如公积金二套房首付政策。一般来说,一个政策出台需要几个月甚至半年的消化期,目前武汉还在政策消化期,所以不太会出现大的变化。

  徐丹:政策出台具有偶然性。温州、长沙等地方政府有意松绑限购,也目前也在等待上级政府批复。。今年政策主要是谈分类调控,限购可能还是分不同城市,武汉楼市基本上还是稳中有升。希望从市场长远发展来看,还是相对稳定。目前整个国家调控是去行政化,更多向货币政策、经济投资等宏观面调整,向长效机制考虑。

  徐丹:今年市场压力相对比较大,无论是资金链,还是高供应量下抢占客户。但对于最终的结果,我们还是保持“压力格局,中性结果”的看法。这种压力是相对13年全国大部分火热的市场而言,是种理性回归。从以前市场表现看,武汉楼市不是个大起大落的市场。2013年武汉楼市整体情况较好,而今年相对去年来说,我更倾向于是一个回归。

  马振华:每年年初都是对房价美好愿望的下降,但是每年12月的时候回归的时候又发现房价又涨了一截,特别是最近几年比较明显。我觉得,在5月之前可能还是在个别楼盘,个别区域会有局部回调,购房者可以借此机会抄底。从长远来看,目前有些地方房价升到超过购房者承受能力,比如后湖目前均价1万元/平米,这就意味着大多数汉口购房者都买不起后湖房子。如果这样还有人说后湖房价会涨,这个是对购房者不负责任的。我希望开发商和购房者能借此机会冷却一下,购房者要更加理性,不要盲目观望,不要盲目看跌,不要盲目跟风追涨。另一方面,也希望开发商多尊重购房者的预期,不要现在开始盲目抬高价格。

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